Michael Acquaro-Mignogna rappelle ce que l’IA ignore

Usage croissant Les propriétaires ne consultent plus seulement Zillow ou Redfin pour estimer leur logement. Une tribune récente de HousingWire décrit leur recours croissant à l’intelligence artificielle générative. Ces outils peuvent analyser de grandes quantités de données, repérer des tendances et produire une estimation presque instantanément. Michael J. Acquaro-Mignogna, président de l’Appraisal Institute, pose toutefois une distinction centrale. La question n’est pas seulement de savoir si un algorithme peut estimer une valeur. Il faut déterminer quel service correspond à la décision envisagée. Une estimation automatisée peut convenir à une première indication. Elle ne remplace pas automatiquement une opinion indépendante et spécifique au bien. Lire la tribune de HousingWire

Valeur et décision La qualité d’une réponse d’IA dépend des instructions et des informations fournies. Un utilisateur doit notamment distinguer la juste valeur marchande de la valeur marchande. Il doit aussi identifier la date historique pertinente dans une évaluation liée à une faillite, ou la définition applicable lors d’une séparation conjugale. Ces choix déterminent l’usage prévu, les utilisateurs concernés et le type de valeur recherché. Ils influencent également la sélection et l’analyse des biens comparables. Les estimations de consommateurs et les modèles automatisés fournissent des repères pratiques. Les analyses comparatives de marché et les avis de prix des courtiers servent plutôt à fixer un prix ou à préparer une mise en marché.

Les outils répondent à des usages différents

Produits distincts Les évaluations constituent d’autres produits de valorisation, aux côtés des analyses comparatives, des modèles automatisés et des modèles génératifs. Elles peuvent répondre à certains besoins de prêt ou de gestion des risques lorsque l’expertise formelle n’est pas obligatoire. Chaque méthode possède donc un usage légitime, mais aussi des limites liées aux données et à l’analyse retenue. Lorsqu’une décision exige une opinion indépendante, impartiale et propre au bien, l’évaluation professionnelle conserve un rôle particulier. L’évaluateur peut interroger le propriétaire, examiner les permis, consulter l’indice HERS et étudier les primes d’assurance du secteur. Il analyse également la réaction des acheteurs au design, à l’état et aux caractéristiques atypiques.

Améliorations incertaines Un devis d’entrepreneur indique le coût d’une rénovation, mais pas nécessairement la réaction des acheteurs. Chaque marché peut attribuer une contribution différente à une extension, une conversion ou une dépendance habitable. Cette contribution dépend notamment du zonage, de la demande, des coûts de construction, des raccordements et des caractéristiques du terrain. Les installations solaires, l’isolation et les équipements performants posent une question comparable. Leur effet dépend de la localisation, des tarifs énergétiques, des aides, du mode de propriété et des préférences des acheteurs. L’évaluateur peut aussi intégrer les primes d’assurance, qui peuvent fortement varier entre deux maisons séparées de trois rues.

Les évaluateurs encadrent l’analyse

Jugement indépendant L’intelligence artificielle n’est pas légalement ou éthiquement tenue de rendre son estimation impartiale, objective et transparente. L’évaluateur professionnel doit, lui, produire une opinion indépendante et défendable. Les normes et la loi lui interdisent de modifier son analyse pour satisfaire une négociation ou de « couper la différence ». Des juges peuvent aussi désigner des évaluateurs comme experts lorsque plusieurs opinions doivent être départagées. Cette exigence renforce l’intérêt d’une évaluation dans les transactions privées, les ventes entre parties liées, les séparations et les successions. La technologie peut toutefois aider les professionnels à recueillir des données, analyser des tendances et travailler plus efficacement, sous supervision humaine compétente.